상속등기 신청인과 신청서 기재
상속등기는 상속인이 혼자 신청하는 등기입니다. 누가 신청할 수 있고 등기원인과 지분을 어떻게 적는지, 등기예규 제1871호 제7조와 제8조를 실무 해설과 함께 정리했습니다.
← 상속등기 실무 기준 목차 · 제3장 (예규 제7조 ~ 제8조)
누가 신청하고, 신청서에 무엇을 적나
상속등기는 상속인이 혼자 신청하는 등기입니다. 넘겨주는 사람이 따로 없기 때문입니다. 그런데 상속인이 여럿이면 “내 몫만 먼저 해두면 안 되나”라는 질문이 반드시 나옵니다. 예규 제7조와 제8조가 그 답을 정하고 있습니다.
상속인이 혼자 신청합니다
보통의 등기는 넘겨주는 사람(등기의무자)과 받는 사람(등기권리자)이 함께 신청합니다. 매매라면 파는 사람과 사는 사람이 같이 갑니다. 그런데 상속은 넘겨줄 사람이 이미 세상에 없습니다. 그래서 예규 제7조 제1항은 상속으로 인한 소유권이전등기를 상속인이 단독으로 신청할 수 있다고 정합니다.
등기필정보(권리증)나 인감증명, 매도용 서류 같은 것을 피상속인 쪽에서 준비할 필요가 없다는 뜻이기도 합니다. 상속등기가 서류만 갖춰지면 진행되는 이유입니다.
“내 지분만 먼저”는 안 됩니다
가장 많이 받는 질문입니다. 형제 중 한 사람이 연락을 받지 않거나 도장을 못 찍어 줄 때, 나머지만이라도 먼저 등기할 수 있느냐는 것입니다.
예규 제7조 제2항의 답은 분명합니다. 공동상속인 중 일부가 협력하지 않는다고 해서 일부 상속등기를 신청할 수는 없습니다. 상속인 전원이 신청하거나, 상속인 중 한 사람이 상속인 모두를 위해 신청해야 합니다.
협조를 안 해도 등기는 됩니다
오해하기 쉬운데, 일부 상속등기가 안 된다는 말이 등기 자체를 못 한다는 뜻은 아닙니다. 한 사람이 전원을 위하여 신청하면, 연락이 닿지 않는 형제의 이름과 지분까지 함께 등기부에 올라갑니다. 이는 공유물의 보존행위여서 다른 상속인의 동의나 도장이 필요 없습니다. 다만 법정상속분대로만 가능하고, 지분을 조정하려면 협의분할이 필요합니다.
반대로 협의분할이 이미 끝났거나 다른 상속인이 상속을 포기해서 그 부동산의 소유자가 일부 상속인으로 정해진 경우에는, 그 소유권을 취득한 상속인만 신청하면 됩니다(제7조 제3항). 이때는 나머지 상속인이 등기부에 오르지 않습니다.
자녀가 전부 상속을 포기하면 배우자가 단독상속인입니다
빚이 많아 자녀들이 모두 상속을 포기하고 배우자만 남는 경우가 있습니다. 예전에는 이때 손자녀가 배우자와 함께 공동상속인이 된다고 보아, 어린 손자녀까지 다시 상속포기를 해야 했습니다.
예규 제7조 제4항은 지금의 기준을 명확히 적었습니다. 민법 제1043조에 따라 상속을 포기한 자녀의 상속분은 남아 있는 ‘다른 상속인’인 배우자에게 귀속되므로, 배우자가 단독상속인이 됩니다. 배우자는 상속으로 인한 소유권이전등기를 혼자 신청할 수 있습니다.
손자녀까지 포기서를 낼 필요가 없습니다
실무에서 체감이 큰 부분입니다. 자녀 전원이 포기한 뒤 손자녀 몫으로 다시 상속포기 심판청구를 하는 절차가 없어졌습니다. 다만 이는 배우자가 살아 있는 경우의 이야기입니다. 배우자도 없이 자녀가 전부 포기하면 손자녀에게 넘어가고, 손자녀도 포기하면 다음 순위로 이어집니다. 이 경우의 첨부서면은 제5장에서 다룹니다.
상속인이 아닌 사람이 신청하는 경우
제7조 제5항은 상속인의 채권자가 상속인을 대신해 상속등기를 신청할 수 있다고 정합니다. 주목할 것은 그 시기입니다. 상속인이 한정승인이나 포기를 할 수 있는 기간(3개월) 안이라도 채권자는 대위등기를 신청할 수 있습니다.
즉 상속을 받을지 말지 고민하는 동안에도 채권자가 먼저 등기부에 상속인 이름을 올려버릴 수 있습니다. 다만 대위등기가 되었다고 해서 상속을 승인한 것이 되지는 않으므로, 기간 안에 포기나 한정승인을 하는 데는 지장이 없습니다. 등기부만 보고 놀라 포기를 미루는 일이 없어야 합니다.
돌아가신 뒤에 마쳐진 등기라도
제7조 제6항은 오래 다투어지던 문제를 정리했습니다. 피상속인 명의의 소유권이전등기가 그분이 돌아가신 뒤의 날짜로 기록되어 있더라도, 상속인은 그 등기에 기초해 상속등기를 신청할 수 있고, 등기관은 다른 각하 사유가 없는 한 수리하여야 합니다. 생전에 계약과 잔금이 끝났는데 서류 처리가 늦어져 등기 날짜만 사망 후로 찍힌 경우가 대표적입니다.
등기원인과 연월일을 어떻게 적나
제8조 제1항입니다. 상속을 어떤 방법으로 했느냐에 따라 등기원인 문구가 갈립니다.
| 상속 방법 | 등기원인 | 연월일 |
|---|---|---|
| 법정상속분대로 | 상속 1959. 12. 31. 이전 사망은 호주상속 또는 유산상속, 1960. 1. 1. ~ 1990. 12. 31. 사망은 재산상속 | 어느 경우에나 피상속인이 사망한 날 |
| 협의분할 | 협의분할에 의한 상속 | |
| 가정법원 조정 | 조정분할에 의한 상속 | |
| 가정법원 심판 | 심판분할에 의한 상속 |
대습상속이 있어도 마찬가지입니다. 등기원인은 위 구분을 그대로 따르고, 연월일도 피상속인이 사망한 날입니다(제8조 제2항). 먼저 돌아가신 자녀의 사망일이 아닙니다.
표로만 보면 잘 그려지지 않습니다. 예규는 이 문구들이 등기부에 실제로 어떻게 찍히는지를 별지 제3호에 기록례로 붙여 두었습니다.
1990년 이전에 돌아가신 경우의 옛 문구도 기록례가 있습니다. 오래된 시골 토지의 상속등기에서 실제로 만나게 됩니다.
지분은 같아도 반드시 적습니다
제8조 제3항입니다. 상속인이 여러 명이면 공동상속인 전원을 등기권리자로 적고, 각 상속인별로 상속지분을 반드시 기재해야 하며, 상속분이 같을 때에도 또한 같습니다. 삼남매가 각 3분의 1이면 굳이 안 써도 될 것 같지만 쓰지 않으면 보정 대상입니다. 미등기 부동산의 보존등기(제2장)에서도 같은 문장이 반복됩니다.
상속등기 전에 다시 상속이 개시된 경우
할아버지 명의로 남아 있는 땅을 아버지도 등기하지 못하고 돌아가신 경우입니다. 상속이 두 번, 때로는 세 번 겹칩니다. 울산 인근의 오래된 토지와 임야에서 가장 자주 만나는 유형입니다.
흔히 수차상속이라고 부릅니다. 이 경우 상속을 한 단계씩 나누어 여러 번 등기하는 것이 아니라, 등기원인란에 그 경위를 적어 한 건으로 최종 상속인들 앞에 정리하는 것이 기본입니다. 예규 별지 제3호에 그 기록례가 다섯 가지 실려 있습니다.
이 주제는 예규 조문에는 나오지 않고 별지에만 들어 있습니다. 그만큼 놓치기 쉬운 부분이라 따로 옮깁니다.
미룰수록 서류와 사람이 늘어납니다
상속이 한 번 더 겹치면 돌아가신 분마다 기본증명서 · 가족관계증명서 · 친양자입양관계증명서와 제적등본을 전부 갖춰야 합니다. 서류가 두 배, 세 배로 늘고 협의에 도장을 찍어야 할 사람도 그만큼 늘어납니다. 어느 세대에 협의가 되지 않는 사람이 한 명만 있어도 전체가 멈춥니다.
상속등기에 기한이 있는 것은 아니지만, 미뤄서 좋아지는 일은 없습니다. 필요한 서류는 제4장에서, 협의분할과 상속포기가 얽힌 경우는 제5장에서 보실 수 있습니다.
예규 원문 (제7조 ~ 제8조)
제7조 (신청인 등)
① 상속으로 인한 소유권이전등기는 상속인이 단독으로 신청할 수 있다.
② 상속인이 여러 명인 경우에는 공동상속인 중 일부가 상속등기에 협력하지 않는다 하여 일부 상속등기를 신청할 수 없고, 상속인 전원이 신청하거나 상속인 중 1인이 상속인 모두를 위해 신청할 수 있다.
③ 상속재산의 분할 또는 다른 상속인의 상속포기로 인하여 상속인 중 일부만이 신청 부동산의 소유자인 경우에는 그 소유권을 취득한 상속인만이 제1항 또는 제2항에 따라 상속으로 인한 소유권이전등기를 신청할 수 있다.
④ 피상속인의 배우자와 자녀 중 자녀 전부가 상속을 포기한 경우 「민법」 제1043조에 따라 상속을 포기한 자녀의 상속분은 남아 있는 ‘다른 상속인’인 배우자에게 귀속되므로 배우자가 단독상속인이 되고, 배우자는 상속으로 인한 소유권이전등기를 단독으로 신청할 수 있다.
⑤ 상속인이 한정승인 또는 포기를 할 수 있는 기간 내라도 상속인의 채권자는 대위에 의한 상속등기를 신청할 수 있다.
⑥ 피상속인 명의의 소유권이전등기가 그의 사망 후에 마쳐진 것으로 기록된 경우라도 상속인은 그 등기에 기초한 상속등기를 신청할 수 있고, 등기관은 다른 각하 사유가 없는 한 위 신청에 따른 등기를 수리하여야 한다.
제8조 (신청서 기재사항)
① 신청서에 등기원인 및 그 연월일은 다음 각 호와 같이 기재한다.
1. 법정상속분에 따른 상속 : 등기원인은 ‘상속’으로, 그 연월일은 피상속인이 사망한 날로 한다. 다만, 1959. 12. 31. 이전에 상속이 개시된 경우에는 등기원인을 ‘호주상속 또는 유산상속’으로, 1960. 1. 1.부터 1990. 12. 31.까지의 기간 중에 상속이 개시된 경우에는 등기원인을 ‘재산상속’으로 한다.
2. 협의분할에 의한 상속 : 등기원인은 ‘협의분할에 의한 상속’으로, 그 연월일은 피상속인이 사망한 날로 한다.
3. 조정분할 또는 심판분할에 의한 상속 : 등기원인은 각각 ‘조정분할에 의한 상속’ 또는 ‘심판분할에 의한 상속’으로, 그 연월일을 피상속인이 사망한 날로 한다.
② 대습상속이 있는 경우 등기원인은 제1항 각 호에 따르고, 등기연월일도 피상속인이 사망한 날로 한다.
③ 여러 명의 상속인이 있는 경우에는 공동상속인 전원을 등기권리자로 기재하고 각 상속인별로 상속지분을 반드시 기재하여야 하며, 상속분이 같을 때에도 또한 같다.
다음 장
제4장에서는 상속을 증명하는 서면을 다룹니다. 가족관계증명서와 제적등본을 어디까지 갖춰야 하는지, 주소와 주민등록번호를 증명할 수 없을 때는 어떻게 하는지가 여기에 있습니다.
출처 · 「상속등기에 관한 업무처리지침」 등기예규 제1871호(2026. 3. 18. 개정, 2026. 3. 18. 시행) — 대법원 사법정보공개포털
본 문서는 일반적인 정보 제공을 위한 것이며, 개별 사건의 법률 자문을 대신하지 않습니다.