울산 상속등기 세금 및 비용

세금과 비용은 이렇게 구성됩니다

부동산 상속등기 시 내야 하는 세금과 실비를 항목별로 정리했습니다. 취득세는 고인의 사망일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 자진 신고·납부하여야 가산세가 부과되지 않습니다.

1. 상속등기에 따르는 세금

구분	세율	산정 기준
취득세	과세표준액 × 2%	취득분
등록면허세	과세표준액 × 0.8%	등록분
지방교육세	등록면허세 × 20%	부가세
농어촌특별세	취득세 × 10%	부가세

취득분과 등록분을 합하면 과세표준액의 2.8%이고, 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 더해집니다.
취득가액이 50만 원 이하인 경우 취득세를 부과하지 않습니다(지방세법 제17조). 다만 등록면허세는 부과됩니다(지방세법 제23조 제1호 라목, 2018년 시행).

1-1. 주택을 상속받는 경우 — 취득세 세율

주택을 상속받으면 기본적으로 취득세 2.8%가 적용됩니다. 다만 상속으로 인해 그 가구가 1가구 1주택이 되는 경우에는 0.8%로 낮아지는 특례세율이 적용됩니다(지방세법 제15조 제1항 제2호 가목).

구분	취득세	지방교육세	농어촌특별세	합계
상속으로 1가구 1주택 (특례)	0.8%	0.16%	면제 (전용면적 무관)	0.96%
그 외 (2주택 이상 등 일반)	2.8%	0.16%	0.2% (85㎡ 초과 시)	2.96% ~ 3.16%

일반세율에서는 전용면적 85㎡ 이하이면 농어촌특별세가 면제되어 2.96%, 85㎡를 초과하면 0.2%가 더해져 3.16%가 됩니다. 반면 1가구 1주택 특례를 적용받으면 주택 규모와 관계없이 0.96% 하나로 끝납니다.

1-2. 1가구 1주택 특례를 받으려면

지방세법 시행령 제29조는 "1가구"와 "1주택"을 나누어 판단합니다.

"1가구"의 범위 — 주민등록표가 기준입니다

• 상속인과 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족으로 구성된 하나의 가구를 말합니다(동거인은 제외).
• 상속인의 배우자, 미혼이고 30세 미만인 직계비속, 상속인이 미혼이고 30세 미만이면 그 부모는 주민등록표에 따로 기재되어 있어도 같은 가구로 봅니다.

여기서 말하는 "1가구"는 양도소득세의 "1세대"와 다릅니다. 취득세는 주민등록표에 적혀 있는지를 보고 형식적으로 판단하고, 양도세는 실제로 생계를 같이하는지를 보고 실질적으로 판단합니다.

그래서 해외로 이주한 자녀가 주민등록표에 그대로 남아 있으면 그 자녀가 가진 주택까지 합산되어 특례를 받지 못한 사례가 있습니다. 다만 그 자녀가 재외국민으로 등록되어 있다면 주민등록표에 기재되어 있어도 1가구에서 제외됩니다(대법원 2021두38765 판결).

"1주택"의 범위 — 상속으로 ‘비로소’ 1주택이 되어야 합니다

• 상속으로 인해 그 가구가 국내에 1개의 주택만 소유하게 되는 경우를 말합니다. 고급주택은 제외됩니다.
• 주택의 부속토지만 가지고 있다가 건물을 상속받아 1가구 1주택이 되는 경우, 반대로 건물만 가지고 있다가 부속토지를 상속받는 경우에도 특례가 적용됩니다.

1-3. 공동으로 상속받는 경우

주택 하나를 여러 명이 공동으로 상속받으면, 주된 상속인 1명을 정해 그 사람의 상황으로 전체를 판정합니다(지방세법 시행령 제29조 제3항). 주된 상속인은 다음 순서로 정합니다.

1. 상속 지분이 가장 큰 사람
2. 지분이 같다면 그 주택에 거주하는 사람
3. 그래도 같다면 나이가 가장 많은 사람

이렇게 정해진 주된 상속인이 이 상속으로 1가구 1주택이 되면 공유지분을 가진 다른 상속인들도 전부 0.8% 특례를 적용받습니다. 반대로 주된 상속인이 이미 다른 주택을 가지고 있으면 공유자 전원이 일반세율을 적용받습니다.

다만 공동상속에서 소수지분만 가진 사람은, 나중에 다른 주택을 취득할 때 주택 수 계산에서 제외됩니다. 소수지분 보유는 실질적인 소유로 보지 않기 때문입니다.

1-4. 상속주택 5년 주택 수 제외 — 별개 제도입니다

상속받은 주택은 상속개시일부터 5년간 그 상속인이 다른 주택을 취득할 때 주택 수 계산에서 제외됩니다(지방세법 시행령 제28조의4 제6항 제3호). 이는 취득세 중과(8%·12%) 여부를 판단할 때 상속주택을 잠시 빼주는 규정으로, 위에서 설명한 1가구 1주택 특례(0.8%)와는 다른 제도입니다. 두 가지를 혼동하시는 경우가 많아 따로 적어 둡니다.

2. 사망 시점에 따라 기준이 달라집니다

같은 부동산이라도 언제 사망했는지에 따라 어느 시점의 과세표준액을 쓰는지가 달라집니다. 오래 방치된 상속등기에서 특히 문제가 됩니다.

사망 시점	원칙	시효소멸을 선택한 경우
2011년 이전	취득분은 사망 당시 과세표준액 등록분은 현재 과세표준액	취득분은 없고, 등록면허세는 현재 과세표준액 기준
2011년 이후	취득분·등록분 모두 사망 시점 과세표준액	취득분은 없고, 등록면허세는 현재 과세표준액 기준

3. 등기신청 수수료와 제증명

구분	금액	비고
서면 신청	부동산마다 20,000원	부동산 개수만큼 각각 부과
e-Form 신청	부동산마다 17,000원
전자 신청	없음
제증명	10,000원	가족관계증명서 등 발급 실비

4. 국민주택채권 매입 기준

상속등기 신청 시 시가표준액에 따라 국민주택채권을 매입해야 합니다. 매입 후 바로 매도하면 실제 부담은 매입액 전액이 아니라 할인 차액입니다.

시가표준액	특별시 및 광역시	기타 지역
1천만 원 이상 ~ 5천만 원 미만	시가표준액의 18/1,000	시가표준액의 14/1,000
5천만 원 이상 ~ 1억 5천만 원 미만	시가표준액의 28/1,000	시가표준액의 25/1,000
1억 5천만 원 이상	시가표준액의 42/1,000	시가표준액의 39/1,000

울산광역시는 특별시 및 광역시 기준이 적용됩니다.

5. 법무사 보수

항목	금액
기본 수수료	법무사 보수표(과세표준액 기준)에 따름
원인증서 작성	50,000원
세금 신고·납부 대행	50,000원
채권 매입·매도 대행	40,000원
교통비	80,000원

법무사 보수표

대한법무사협회 보수기준에 정해진 기본보수입니다. 아래 금액은 상한을 정한 기준일 뿐이며, 실제 청구액이 아닙니다.

과세표준액	기본보수 (산정방법)
5천만 원까지	210,000원
5천만 원 초과 ~ 1억 원까지	210,000원 + 5천만 원 초과액의 10/10,000
1억 원 초과 ~ 3억 원까지	260,000원 + 1억 원 초과액의 9/10,000
3억 원 초과 ~ 5억 원까지	440,000원 + 3억 원 초과액의 8/10,000
5억 원 초과 ~ 10억 원까지	600,000원 + 5억 원 초과액의 7/10,000
10억 원 초과 ~ 20억 원까지	950,000원 + 10억 원 초과액의 5/10,000
20억 원 초과 ~ 200억 원까지	1,450,000원 + 20억 원 초과액의 4/10,000
200억 원 초과	8,650,000원 + 200억 원 초과액의 1/10,000

실제 금액은 서류의 난이도, 당사자 수, 원거리 출장 여부, 관할 법원 등에 따라 가감산될 수 있습니다. 본 사무소는 상담 시 정확한 금액을 먼저 알려드린 뒤 진행하며, 진행 중 추가 청구는 하지 않습니다.

※ 이와 별도로 원거리 출장 시에는 실비가 발생합니다(법무사보수기준 제27조 제1항). 교통비는 1등급 여객운임(택시·KTX·SRT 일반석) 기준 실비, 숙박비는 1급 숙박업소 기준 실비, 일당은 소요시간 4시간 이내 80,000원·4시간 초과 160,000원입니다.

울산 상속 부동산 취득세 납부 3단계 절차

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   상속 개시일 기준 6개월 이내 자진 신고

   

   피상속인 사망일이 속한 달의 말일로부터 6개월 이내에 관할 세무과에 부동산 취득세 신고서를 작성하여 제출합니다.
   
   6개월 이내에 상속등기를 해야 한다는 규정은 없으며, 6개월 이내에 상속에 관한 취득세를 납부해야할 의무가 있습니다.

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   1가구 1주택 세액 감면 신청

   

   무주택 상속인이 상속으로 1가구 1주택이 되는 경우 지방세법상의 감면 대상이 되므로, 가족관계증명서 및 주민등록등본 등을 챙겨서 세액 감면 신청을 합니다.

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   취득세 납부서 발급 및 세액 납부 완료

   

   시,군,구청에서 발급 받은 납부서를 통해 위택스나 시중 은행에서 세액을 납부하고, 발급 받은 영수필확인서를 등기신청서에 최종 첨부해야 합니다.