외국인 상속과 취득세 · 국민주택채권 · 등기필정보
피상속인이 외국인이거나 상속인 중에 북한주민이 있는 경우, 그리고 어느 상속등기에나 따라붙는 취득세와 국민주택채권, 등기필정보를 등기예규 제1871호 제26조부터 제34조까지로 정리했습니다.
← 상속등기 실무 기준 목차 · 제7장 (예규 제26조 ~ 제34조)
특수한 경우와 등기에 따르는 의무
마지막 장은 성격이 다른 두 묶음입니다. 앞쪽은 피상속인이 외국인이거나 상속인 중에 북한주민이 있는 특수한 경우이고, 뒤쪽은 어느 상속등기에나 따라붙는 취득세 · 국민주택채권 · 등기필정보입니다. 뒤쪽이 실무에서 훨씬 자주 문제가 됩니다.
피상속인이 외국인일 때
돌아가신 분이 외국 국적이면 어느 나라 법으로 상속을 판단할지부터 정해야 합니다. 제26조는 등기관이 국제사법과 그 나라 본국법을 살펴 준거법을 정하고, 그 나라 실질법에 따른 법률관계를 파악하도록 하고 있습니다.
첨부서면은 제27조입니다. 우리 가족관계등록부가 없으니 사망 사실과 상속인 전원을 다른 방법으로 증명해야 합니다.
| 증명할 것 | 낼 수 있는 서류 |
|---|---|
| 사망 사실 | 본국 관공서의 사망증명서, 또는 의료기관이 발행한 사망진단서 중 하나 성명 · 국적 · 생년월일 등으로 동일인임이 확인되어야 합니다 |
| 상속인 전원 | 본국에 상속증명제도가 있으면 그 증명서(일본 · 대만 등) 제도가 없으면 출생증명서 · 혼인증명서 등으로 관계를 밝히고, 여기에 “신청인 외에 다른 상속인은 없다”는 선서진술서를 붙입니다. 이 진술서는 상속인 본국 공증인(주한 본국 공증담당영사 포함)의 인증을 받아야 합니다 |
이 밖에 외국법이 준거법이면 그 법률과 번역본을, 그리고 「재외국민 및 외국인의 부동산등기신청절차에 관한 예규」에 따른 번역문 · 아포스티유 · 인감증명 · 부동산등기용등록번호 · 주소증명서면을 갖춥니다.
외국 국적을 취득한 형제와 연락이 안 될 때
제27조 제3항 제3호가 길을 열어 둡니다. 한 사람이 전원을 위해 상속등기를 신청하는데 공동상속인 중 일부가 외국 국적을 취득한 뒤 협조하지 않아 현 주소를 알 수 없는 경우, 그 사정을 소명하면
· 부동산등기용등록번호를 적지 않고도 신청할 수 있고
· 주민등록을 한 적이 있으면 말소된 주민등록표의 최후 주소를, 없으면 제적부의 본적지나 기본증명서의 등록기준지를 주소로 적을 수 있습니다
북한주민이 상속인일 때, 그리고 부재선고
제28조는 상속인 중 북한주민이 있는 경우의 등기 절차를 「남북 주민 사이의 가족관계와 상속 등에 관한 특례법」과 그 업무처리지침에 따르도록 넘깁니다.
제29조는 실무에서 더 자주 만나는 경우입니다. 이북에서 내려와 취적하거나 가족관계등록을 창설한 분의 상속에서, 이북에 남은 가족(잔류자)을 사망한 것으로 보고 상속등기를 하려면 「부재선고에 관한 특별조치법」에 따른 부재선고가 있어야 합니다. 그 사실이 기재된 제적등본이나, 부재선고를 받은 사람의 기본증명서(상세) · 가족관계증명서(상세)를 붙입니다. 실향민 가정의 오래된 상속에서 실제로 필요한 절차입니다.
여러 부동산을 한꺼번에 신청할 때
제30조 전건원용입니다. 같은 등기소에 여러 부동산의 상속등기를 동시에 신청하면서 첨부서면 내용이 같다면, 먼저 접수되는 신청에만 서류를 내고 나머지 신청에는 “먼저 접수된 신청에 제출했다”는 뜻을 적는 것으로 갈음할 수 있습니다. 같은 피상속인의 재산을 협의분할해서 부동산마다 상속인이 다르더라도 마찬가지입니다. 제적등본 여러 통을 부동산 수만큼 떼지 않아도 되는 근거입니다.
부동산 표시가 바뀌어 있어도
제31조입니다. 지번이나 면적이 바뀌었는데 표시변경등기를 하지 않은 상태에서 소유자가 돌아가신 경우, 원칙대로라면 각하 사유(부동산등기법 제29조 제11호)입니다. 그러나 이 조문은 상속등기를 먼저 할 수 있다는 특례를 두었습니다. 오래 방치된 시골 토지에서 유용합니다.
상속등기를 먼저 해야 하나
제32조입니다. 돌아가신 뒤 다른 등기 사유가 생겼을 때, 상속등기를 거쳐야 하는지를 예시로 정리했습니다. 실무 판단이 자주 갈리는 부분이어서 표로 옮깁니다.
| 상속등기가 먼저 필요한 경우 | 상속등기가 필요 없는 경우 |
|---|---|
|
· 저당권 설정 후 경매신청 전에 채무자인 소유자가 사망해 경매기입등기를 촉탁하는 경우 · 명의수탁자가 사망한 뒤 신탁해지로 인한 소유권이전등기 이행판결을 받은 경우 · 말소소송에서 “상속인들은 화해권고를 원인으로 이전등기절차를 이행한다”는 화해권고결정이 확정된 경우 · 협의분할이 되지 않아 법원이 경매분할을 명해 경매신청을 하는 경우 · 사망한 공유자의 상속인들에 대하여 공유물분할판결이 확정된 경우 · 취득시효 완성일이 소유자 사망일 이후이고 상속인들을 상대로 승소한 경우 (시효 완성 이후에 사망한 경우는 제외) |
· 부동산등기법 제27조에 따라 상속인이 등기를 신청하는 경우 예 : 임대차 계약 후 임대인이 사망해 집행법원이 임차권등기를 촉탁한 경우 · 가등기를 마친 뒤 당사자가 사망한 경우의 본등기, 가등기명의인 사망 후 상속인의 가등기 말소 신청 · 상속재산에 파산선고등기가 마쳐진 뒤 파산관재인이 형식적 경매를 신청하거나 법원 허가를 얻어 임의매각한 경우 · 상속인을 등기의무자로 한 처분금지가처분등기 촉탁의 경우 |
취득세 — 세 가지 기준
제33조 제1항입니다. 특히 두 번째와 세 번째는 경정등기(제6장 참조)와 맞물려 금액 차이가 크게 납니다.
| 상황 | 취득세 | |
|---|---|---|
| 1 | 보통의 상속등기 | 상속인 각자가 상속받는 취득물건(지분을 취득하면 그 지분)에 대해 냅니다 |
| 2 | 상속등기를 마친 뒤 새로 협의분할하여 경정등기 | 당초 상속분을 초과해 취득하는 재산가액은 지분이 줄어든 상속인에게서 증여받아 취득한 것으로 보아, 그 초과분에 대해 취득세를 새로 냅니다 |
| 3 | 취득세만 내고 아직 상속등기를 하지 않은 상태에서 재협의 | 새 납세의무가 생기지 않습니다. 종전에 납부한 취득세영수필확인서를 붙여 상속등기를 신청할 수 있습니다 |
2번과 3번의 갈림길은 ‘등기를 했느냐’입니다. 협의가 늦어질 것 같다면 등기를 서두르기 전에 이 부분을 반드시 확인하십시오. 세율과 계산 방법은 취득세 · 비용 페이지에 정리되어 있습니다.
국민주택채권 — 사는 경우와 안 사는 경우
제33조 제2항입니다. 상속등기 비용에서 취득세 다음으로 큰 항목입니다.
| 매입해야 하는 경우 | 매입하지 않는 경우 |
|---|---|
|
· 상속으로 인한 소유권이전등기 또는 근저당권 이전등기 · 원인무효로 상속등기가 말소되고 다시 상속등기를 하는 경우 · 상속등기 후 협의분할 등으로 소유권경정등기를 하는 경우 다만 종전 상속등기 때 매입했다면 증가하는 지분만큼만 매입합니다 · 관공서가 체납처분 압류등기를 위해 대위로 상속등기를 촉탁하는 경우 · 사업시행자의 수용 대위등기, 상속인의 채권자가 대위등기를 신청하는 경우 |
· 상속등기의 경정등기 또는 등기의 착오로 인한 경정등기 · 농업인이 영농을 목적으로 농지에 대해 상속 이전등기를 하거나 저당권 설정 · 이전등기를 하는 경우 · 세무서장의 상속세 연부연납허가결정에 따라 납세담보로 제공한 목적물에 저당권설정등기를 하는 경우 |
채권 금액은 각 부동산별로, 그리고 상속인 각자의 지분별로 산정한 신청 당시의 시가표준액을 기준으로 합니다. 첨부한 취득세영수필확인서나 대장으로 시가표준액이 확인되지 않으면 공동주택가격 확인서 등을 따로 내야 합니다.
등기필정보는 신청한 사람에게만 나옵니다
제34조입니다. 2025년 1월 31일부터 시행된 규정으로, 이 예규에서 실무 체감이 가장 큰 변화입니다.
공동상속인 중 일부가 전원을 위하여 상속등기를 신청한 경우, 등기관은 신청인이 아닌 다른 공동상속인들에 대한 등기필정보를 작성하지 않습니다. 다만 등기가 끝나면 그들에게 등기완료 사실은 통지합니다.
나중에 팔 때 절차가 하나 늘어납니다
등기필정보는 흔히 권리증이라 부르는 것입니다. 이것이 처음부터 만들어지지 않았다면, 나중에 그 상속인이 자기 지분을 팔거나 담보로 제공할 때 등기필정보를 낼 수 없어 확인서면 작성 등 별도의 절차를 밟아야 합니다. 시간과 비용이 더 듭니다.
전원이 함께 신청할지, 한 사람이 대표로 할지를 정할 때 이 점을 미리 고려하십시오. 형제가 모두 협조 가능한 상황이라면 전원 신청이 뒤탈이 적습니다.
예규 원문 (발췌)
제26조 (등기관의 심사)
등기관은 신청서의 첨부서면에 의하여 국제사법과 외국인의 본국법에 따른 상속의 준거법을 조사하고[당사자자치 여부 및 반정(反定) 허용 여부 등]을 확인하여 준거법을 결정하고 해당 국가의 실질법에 따른 법률관계를 파악하여야 한다.
제30조 (전건원용)
상속인들이 동일 등기소에 상속받은 여러 부동산의 상속등기신청을 동시에 하는 경우에는 첨부서면의 내용이 같은 것이 있을 때에는 먼저 접수되는 신청에만 그 첨부서면을 제공하고, 다른 신청에는 먼저 접수된 신청에 그 첨부서면 제출하였다는 뜻을 신청서에 기재하는 것으로 그 첨부서면의 제출을 갈음할 수 있다. 동일한 피상속인을 대상으로 상속재산을 협의분할하는 경우에 각 부동산의 상속인이 다른 경우에도 또한 같다.
제31조 (법 제29조제11호 신청각하에 대한 특례)
부동산표시변경사항이 존재하나 표시변경등기를 하지 않은 상태에서 등기명의인이 사망한 경우 상속인은 법 제29조제11호 규정에도 불구하고 상속등기를 선행할 수 있다.
제34조 (등기필정보 작성 및 통지)
① 공동상속인 중 일부가 공동상속인 모두를 위하여 상속등기를 신청한 경우, 등기관은 신청인 아닌 다른 공동상속인들에 대한 등기필정보는 작성하지 아니한다.
② 제1항에도 불구하고 등기관이 등기를 완료한 때에는 신청인 아닌 다른 공동상속인들에게 등기완료사실을 통지하여야 한다.
일곱 장을 마치며
등기예규 제1871호를 일곱 장으로 나누어 살펴보았습니다. 이 예규는 등기관이 무엇을 확인하는지를 적어 놓은 문서이므로, 여기에 맞춰 준비하면 보정 없이 한 번에 통과됩니다. 다만 실제 사건에는 예규만으로 판단하기 어려운 사정이 섞여 있는 경우가 많습니다.
출처 · 「상속등기에 관한 업무처리지침」 등기예규 제1871호(2026. 3. 18. 개정, 2026. 3. 18. 시행) — 대법원 사법정보공개포털
본 문서는 일반적인 정보 제공을 위한 것이며, 개별 사건의 법률 자문을 대신하지 않습니다.