상속등기 경정등기 기준
법정상속분대로 먼저 등기했다가 나중에 협의분할을 하면 경정등기를 합니다. 그 사이에 가압류 같은 제3자가 생겼다면 어떻게 되는지를 등기예규 제1871호 제24조와 제25조로 정리했습니다.
← 상속등기 실무 기준 목차 · 제6장 (예규 제24조 ~ 제25조)
이미 마친 상속등기를 고칠 때
급한 사정 때문에 법정상속분대로 먼저 등기해 두었다가, 나중에 형제들끼리 협의가 되어 지분을 다시 정하는 일이 적지 않습니다. 이때 하는 것이 상속등기의 경정등기입니다. 그런데 그 사이에 시간이 흘렀다면 생각보다 까다로워집니다.
왜 이런 일이 생기나
상속인들 사이에 이야기가 다 끝나기 전에 등기를 서둘러야 하는 사정이 있습니다. 부동산을 팔기로 계약했거나, 대출을 실행해야 하거나, 상속세 신고와 맞물려 있는 경우입니다. 법정상속분에 따른 상속등기는 한 사람이 전원을 위해 신청할 수 있어(제3장 참조) 다른 형제의 도장 없이도 되기 때문에, 일단 그렇게 해두는 것입니다.
그 뒤 협의분할이 성립하면 새로 이전등기를 하는 것이 아니라, 처음부터 협의분할대로 등기된 것으로 바로잡는 경정등기를 합니다. 예규 제24조는 그 신청서 기재사항과 기록례를 「상속등기와 그 경정등기에 관한 업무처리지침」에 따르도록 하고 있습니다.
가장 큰 위험 — 그 사이에 생긴 제3자
제25조가 이 장의 핵심입니다. 법정상속분대로 등기해 두면 등기부에 각자의 지분이 드러납니다. 그 지분을 보고 누군가 손을 댈 수 있다는 것이 문제입니다. 상황에 따라 처리가 달라집니다.
| 그 사이에 생긴 일 | 경정등기를 하려면 |
|---|---|
| 상속인 중 한 사람이 자기 지분을 남에게 넘겨버림 |
바로 경정할 수 없습니다. 그 소유권이전등기를 정당한 말소사유로 먼저 말소한 다음에야 경정등기를 할 수 있습니다 |
| 상속인 한 사람의 지분에 가압류 등이 붙음 |
경정으로 그 사람이 권리를 잃거나 지분이 줄어드는 경우, 가압류권자의 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 붙여야 합니다 |
| 협의분할로 갑 · 을이 공동상속했다가 다시 갑 단독으로 재협의 |
을의 지분을 말소하는 데 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면, 마찬가지로 승낙서 또는 재판 등본이 필요합니다 |
첫 줄이 특히 무겁습니다. 이미 남에게 넘어간 지분은 협의만으로 되돌릴 수 없습니다. 그 이전등기를 말소할 정당한 사유가 따로 있어야 하는데, 실제로는 없는 경우가 대부분입니다. 그러면 경정등기 자체가 막힙니다.
승낙서가 나오면 등기관이 알아서 정리합니다
제25조 제4항입니다. 이해관계 있는 제3자의 승낙서나 대항할 수 있는 재판의 등본이 제출되면, 등기관은 말소되거나 줄어드는 상속지분에 걸린 그 이해관계 등기를 직권으로 말소하거나 경정합니다. 신청인이 가압류 말소를 따로 신청할 필요는 없다는 뜻입니다.
정리하면 협의가 늦어질수록 위험이 커집니다. 상속인 중 채무 관계가 복잡한 분이 있다면, 법정상속분 등기를 먼저 해두는 선택이 뒤에 발목을 잡을 수 있습니다. 급한 사정과 그 위험을 견주어 결정하셔야 합니다.
상속권 상실을 원인으로 한 경정등기
제24조의2입니다. 상속등기를 이미 마친 뒤 어느 상속인의 상속권 상실이 선고되어 확정된 경우, 그 사람을 등기부에서 걷어내는 절차입니다. 최근 신설된 조문입니다.
| 기재란 | 적는 내용 |
|---|---|
| 등기원인 | “상속권 상실” |
| 연월일 | “판결 확정일” 등 |
| 경정할 사항 | 경정 전 등기명의인을 상속권이 상실된 사람을 제외한 공동상속인 또는 상속권 상실 선고의 확정으로 상속인이 된 사람으로 경정한다는 뜻 |
| 첨부서면 | 상속권 상실을 증명하는 내용이 담긴 판결정본 등 |
연월일이 사망일이 아니라 판결 확정일이라는 점을 눈여겨보십시오. 보통의 상속등기에서는 등기원인 연월일이 언제나 사망일이지만(제3장 참조), 이 경정등기는 판결이 확정된 사건을 기록하는 것이라 다릅니다.
예규는 이 경정등기가 등기부에 실제로 어떻게 남는지를 별지 제4호에 기록례로 붙여 두었습니다.
취득세는 다시 낼 수도, 안 낼 수도 있습니다
경정등기에서 반드시 함께 살펴야 할 것이 취득세입니다. 상속등기를 이미 마친 뒤 새로 협의분할을 해서 어느 상속인이 당초 상속분을 넘게 가져가면, 그 초과분은 다른 상속인에게서 증여받은 것으로 보아 취득세를 새로 내야 할 수 있습니다. 반대로 취득세만 내고 아직 상속등기를 하지 않은 상태라면, 재협의로 상속인이 바뀌어도 새 납세의무가 생기지 않아 종전 영수필확인서로 등기할 수 있습니다. 자세한 기준은 제7장에서 다룹니다.
예규 원문 (제24조 ~ 제25조)
제24조 (총칙)
상속으로 인한 소유권이전등기 후 상속재산 협의분할 등을 원인으로 한 상속등기의 경정등기를 신청하는 경우 신청서의 기재사항과 그 신청에 따른 기록례는 「상속등기와 그 경정등기에 관한 업무처리지침」에 의한다.
제24조의2 (상속권 상실을 원인으로 상속등기의 경정등기를 신청하는 경우)
① 상속으로 인한 소유권이전등기가 마쳐진 후 상속인에 대한 상속권 상실을 원인으로 상속등기의 경정등기를 신청하는 경우에는 신청서에 등기원인을 ‘상속권 상실’로, 그 연월일을 ‘판결 확정일’ 등으로 기재한다.
② 제1항에 따라 경정등기를 신청하는 경우에는 신청서의 경정할 사항란에 경정 전 등기명의인을 상속권이 상실된 자를 제외한 공동상속인 또는 상속권 상실 선고의 확정으로 상속인이 된 사람으로 경정한다는 뜻을 기재하고, 첨부서면으로 상속권 상실을 증명하는 내용이 담긴 판결정본 등을 제출하여야 한다.
제25조 (상속등기 후 경정등기 전에 이해관계인이 발생한 경우의 처리)
① 상속등기 후에 그 공동상속인 중의 일부가 그 지분을 타인에게 이전한 경우에 협의분할로 인한 소유권경정등기를 하기 위해서는 먼저 상속등기 후 이루어진 소유권이전등기를 정당한 말소사유에 의하여 말소한 후 상속등기의 경정등기를 하여야 한다.
② 법정상속분대로 상속등기가 된 뒤 그 상속인 중 1인(갑)의 지분에 대한 가압류등기 등 이해관계 있는 제3자가 생긴 경우 협의분할에 따른 경정등기의 신청 시 갑이 그 권리를 상실하거나 지분이 감소하는 때에는 이해관계 있는 제3자인 가압류권자의 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부하여야 한다.
④ 제2항 및 제3항의 경우 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본이 제출된 경우 등기관은 말소 또는 감소되는 상속지분에 대한 해당 이해관계 있는 등기를 직권으로 말소하거나 경정(일부 말소의 의미로서)하여야 한다.
다음 장
마지막 제7장에서는 피상속인이 외국인인 경우, 북한주민이 상속인인 경우와 함께, 취득세 · 국민주택채권 · 등기필정보 같은 부수 의무를 다룹니다.
출처 · 「상속등기에 관한 업무처리지침」 등기예규 제1871호(2026. 3. 18. 개정, 2026. 3. 18. 시행) — 대법원 사법정보공개포털
본 문서는 일반적인 정보 제공을 위한 것이며, 개별 사건의 법률 자문을 대신하지 않습니다.