미등기 부동산의 상속 소유권보존등기
등기부가 아예 없는 부동산을 상속받았다면 이전등기가 아니라 소유권보존등기를 합니다. 등기예규 제1871호 제4조부터 제6조까지를 실무 해설과 함께 정리했습니다.
← 상속등기 실무 기준 목차 · 제2장 (예규 제4조 ~ 제6조)
등기부가 아예 없는 부동산을 상속받았을 때
상속 부동산이 늘 등기부에 올라 있는 것은 아닙니다. 대장에는 이름이 있는데 등기부는 없는 땅과 건물이 아직 많습니다. 이런 미등기 부동산은 명의를 ‘옮기는’ 것이 아니라 등기부를 새로 만드는 일이어서, 절차와 신청서가 보통의 상속등기와 다릅니다.
미등기 부동산이란
부동산에는 서류가 두 갈래로 있습니다. 하나는 대장(토지대장 · 임야대장 · 건축물대장)이고, 다른 하나는 등기부입니다. 대장은 그 땅이나 건물이 어떤 물건인지를 적고, 등기부는 그것이 누구 것인지를 공시합니다.
미등기 부동산은 대장은 만들어져 있는데 등기부가 아직 개설되지 않은 상태입니다. 실무에서 자주 만나는 경우는 이렇습니다.
이런 부동산이 미등기로 남아 있습니다
· 한 번도 사고팔린 적 없이 대를 이어 내려온 시골 토지와 임야
· 옛 대장에 소유자로 오른 뒤 등기를 하지 않고 그대로 둔 땅
· 사용승인은 받았지만 보존등기를 하지 않은 건물
이때 상속인이 하는 등기는 소유권보존등기입니다. 남의 명의에서 내 명의로 넘겨받는 것이 아니라, 등기부를 처음 만들면서 첫 소유자로 내 이름을 올리는 절차입니다.
누가 신청하나
예규 제4조는 대장에 최초의 소유자로 등록된 사람이 사망한 경우, 그 상속인이 자기 이름으로 소유권보존등기를 신청할 수 있다고 정합니다. 돌아가신 분 앞으로 먼저 보존등기를 했다가 다시 상속 이전등기를 하는 것이 아니라, 한 번에 상속인 명의로 등기부가 만들어집니다.
상속인이 여러 명이면 전원이 함께 신청하거나, 그중 한 사람 또는 몇 사람이 전원을 위하여 신청할 수 있습니다. 뒤의 방식이 실무에서 훨씬 흔합니다. 멀리 사는 형제가 있거나 연락이 잘 닿지 않아도 절차를 진행할 수 있기 때문입니다.
내 지분만 따로 올릴 수는 없습니다
‘전원을 위하여’ 신청한다는 말은 상속인 전원의 이름과 지분이 함께 등기부에 오른다는 뜻입니다. 다른 상속인이 협조하지 않는다고 해서 자기 지분만 떼어 보존등기를 할 수는 없습니다. 이는 상속 이전등기에서 일부 상속등기가 허용되지 않는 것과 같은 이치입니다.
상속 이전등기와 무엇이 다른가
가장 헷갈리는 지점입니다. 둘 다 “상속받아서 하는 등기”지만 신청서 모양이 다릅니다.
| 구분 | 소유권보존등기 | 상속 소유권이전등기 |
|---|---|---|
| 등기부 | 없음 — 새로 만듭니다 | 이미 피상속인 명의로 있습니다 |
| 등기목적 | 소유권 보존 | 소유권 이전 |
| 신청 근거 | 신청서에 부동산등기법 제65조제1호를 적습니다 | 따로 근거 규정란을 적지 않습니다 |
| 등기원인 | 적지 않습니다 | 상속 · 협의분할에 의한 상속 등 |
| 연월일 | 적지 않습니다 | 피상속인이 사망한 날 |
보존등기에 등기원인과 연월일을 적지 않는 이유는, 이 등기가 권리가 옮겨간 사건을 기록하는 것이 아니기 때문입니다. 없던 등기부를 만들어 현재 상태를 처음 공시하는 것이라 ‘원인’이 없습니다. 상속등기 신청서를 그대로 본떠 쓰다가 등기원인란에 ‘상속’을 적어 보정을 받는 일이 종종 있습니다.
신청서에 무엇을 적나
예규 제5조가 정하는 기재 요령입니다. 일반적인 사항은 부동산등기규칙 제43조에 따르되, 아래 네 가지가 보존등기 고유의 부분입니다.
| 기재란 | 적는 내용 |
|---|---|
| 등기목적 | “소유권 보존” |
| 신청 근거 규정 | “부동산등기법 제65조제1호” |
| 등기원인 · 연월일 | 적지 않습니다 |
| 신청인 | 상속인이 여러 명이면 공동상속인 전원을 적고, 각자의 상속지분을 반드시 적습니다. 지분이 모두 같아도 마찬가지입니다 |
마지막 줄은 예규가 “상속분이 같을 때에도 또한 같다”라고 두 번 거듭 밝힌 부분입니다. 삼남매가 각 3분의 1씩이면 굳이 안 적어도 될 것 같지만, 적지 않으면 보정 대상입니다.
첨부서면은 상속등기와 같습니다
예규 제6조는 일반적인 첨부서면(부동산등기규칙 제46조) 외에 대장에 최초 소유자로 등록된 사람의 상속인임을 증명하는 서면을 내라고 하면서, 그 기준은 소유권이전등기 부분(제3장)에서 정하는 대로라고 넘깁니다.
즉 상속을 증명하는 서류는 보통의 상속등기와 똑같습니다. 피상속인의 기본증명서(상세) · 가족관계증명서(상세) · 친양자입양관계증명서(상세)와 구 호적법상 제적등본(전적 전 제적등본 포함)을 갖추고, 상속인의 주소와 주민등록번호를 증명하는 서면을 붙입니다. 협의분할을 했다면 상속인 전원의 분할협의서와 인감증명이 더해집니다. 이 부분은 제4장과 제5장에서 자세히 다룹니다.
시작 전에 대장부터 확인하십시오
이 절차는 대장에 돌아가신 분이 최초의 소유자로 제대로 등록되어 있다는 것을 전제로 합니다. 그래서 서류를 모으기 전에 대장부터 떼어 보는 것이 순서입니다.
오래된 부동산에서는 대장의 소유자란이 비어 있거나, 주소 · 주민등록번호가 없어 돌아가신 분과 같은 사람이라고 보기 어려운 경우가 적지 않습니다. 6 · 25 등으로 없어진 뒤 다시 만든 복구 대장도 마찬가지입니다. 이때는 이 예규의 방법으로는 등기가 되지 않고, 국가나 지방자치단체를 상대로 소유권을 확인받는 판결 등 다른 길을 찾아야 합니다. 대장을 보고 판단이 서지 않으시면 상담 때 대장 사본을 가져와 주십시오.
세금과 채권은 상속등기와 같습니다
보존등기라고 해서 취득세가 면제되지는 않습니다. 상속을 원인으로 취득한 것이므로 상속 취득세를 신고 · 납부하고 그 영수필확인서를 붙여야 합니다. 구체적인 세율과 계산은 취득세 · 비용 페이지에서 보실 수 있습니다.
예규 원문 (제4조 ~ 제6조)
제4조 (신청인)
① 상속의 목적 부동산이 미등기인 경우로서 토지대장, 임야대장 또는 건축물대장에 최초의 소유자로 등록된 자가 사망하여 상속이 개시된 경우에는 그 상속인이 등기명의인으로서 해당 미등기부동산에 대한 소유권보존등기를 신청할 수 있다.
② 여러 명의 상속인(이하 “공동상속인”이라 한다)이 있는 경우 공동상속인 전원이 소유권보존등기를 신청하거나 상속인 중 1인 또는 수인이 전원을 위하여 소유권보존등기를 신청할 수 있다.
제5조 (신청서 기재사항)
① 법 제65조에 따라 등기명의인이 될 상속인이 소유권보존등기를 신청하는 경우에는 부동산등기규칙(이하 “규칙”이라 한다) 제43조에 규정된 사항을 신청서에 기재하여야 한다. 다만, 등기원인과 그 연월일은 기재하지 아니한다.
② 제1항의 신청서 등기목적란에는 “소유권 보존”으로, 신청 근거 규정란에는 “부동산등기법 제65조제1호”라고 기재한다. 상속인이 여러 명인 경우에는 신청인란에 공동상속인 전원을 기재하여야 한다.
③ 상속인이 여러 명인 경우에는 신청인란에 공동상속인 전원을 기재하고 각 상속인별로 상속지분을 반드시 기재하여야 하며, 상속분이 같을 때에도 또한 같다.
제6조 (첨부서면)
상속인은 규칙 제46조에 따른 일반적인 첨부서면 외에 토지대장, 임야대장 또는 건축물대장에 최초의 소유자로 등록된 자의 상속인임을 증명하는 서면을 제3장 소유권이전등기에 관한 규정에서 정하는 바에 따라 첨부서면으로 제출하여야 한다.
다음 장
제3장에서는 등기부가 이미 있는 보통의 상속등기로 돌아와, 누가 신청할 수 있고 신청서의 등기원인을 어떻게 적는지를 다룹니다.
출처 · 「상속등기에 관한 업무처리지침」 등기예규 제1871호(2026. 3. 18. 개정, 2026. 3. 18. 시행) — 대법원 사법정보공개포털
본 문서는 일반적인 정보 제공을 위한 것이며, 개별 사건의 법률 자문을 대신하지 않습니다.