등기관의 상속등기 심사 기준

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등기관은 무엇을 심사하나

상속등기를 접수하면 등기관은 신청서와 첨부서면을 받아 정해진 항목을 차례로 맞춰봅니다. 하나라도 어긋나면 보정명령이 나옵니다. 등기예규 제1871호는 그 심사 항목을 네 가지로 명시하고 있습니다. 이 네 가지가 상속등기 준비의 뼈대입니다.

이 기준은 어디서 나왔나

대법원 등기예규 제1871호 「상속등기에 관한 업무처리지침」입니다. 제1조는 이 예규의 목적을 “상속을 원인으로 한 등기신청이 접수된 경우 그 신청서 및 첨부서면의 심사 등 등기관의 사무처리에 필요한 사항을 규정”하는 것이라고 밝히고 있습니다.

즉 이 문서는 신청인용 안내서가 아니라 심사자용 매뉴얼입니다. 그래서 오히려 신청인에게 쓸모가 있습니다. 채점 기준표를 보고 답안을 쓰는 것과 같기 때문입니다.

어떤 신청에 적용되나

제2조는 적용 대상을 세 가지로 정하고 있습니다. 흔히 말하는 “상속등기”보다 범위가 넓습니다.

적용 대상	근거	어떤 경우인가
소유권보존등기	부동산등기법 제65조 제1호	등기가 아예 없는 미등기 부동산에서, 토지대장 · 임야대장 · 건축물대장에 최초 소유자로 등록된 분이 사망한 경우 그 상속인이 신청합니다
상속을 원인으로 한 권리이전등기	—	보통 말하는 상속등기입니다. 이미 피상속인 명의로 등기된 부동산의 명의를 상속인 앞으로 옮깁니다
상속인에 의한 등기신청	부동산등기법 제27조	피상속인이 생전에 맺은 계약(매매 등)에 따른 등기를, 상속인이 지위를 이어받아 대신 신청하는 경우입니다

세 번째가 특히 헷갈립니다. 아버지가 생전에 땅을 사고 잔금까지 치렀는데 등기를 넘겨받기 전에 돌아가신 경우, 상속인이 상속등기를 먼저 하지 않고도 매매를 원인으로 한 이전등기를 바로 신청할 수 있습니다.

등기관이 확인하는 네 가지

제3조는 등기관이 등기기록, 신청서, 첨부서면, 별지를 대조해 다음 네 가지를 조사하고 일치 여부를 심사한다고 정합니다.

① 피상속인과 등기기록의 권리자가 같은 사람인가

등기부에 소유자로 적힌 사람과 돌아가신 분이 동일인임이 서류로 드러나야 합니다. 이름만 같아서는 부족합니다. 오래된 등기부에는 주민등록번호가 없고 성명과 주소만 적혀 있는 경우가 많은데, 그 주소가 제적등본이나 주민등록 기록의 주소와 다르면 등기관은 동일인으로 인정하지 않습니다.

이럴 때 필요한 것이 피상속인의 주소를 증명하는 서면입니다. 예규 제14조는 이 경우에 한해 주민등록표 등본 · 초본(말소자 등본 · 초본)을 제출하도록 하고 있습니다. 사망으로 말소된 기록이라도 주소 변동 이력이 전부 나오는 초본을 발급받아야 등기부상 주소와 연결됩니다.

② 사망 여부와 사망일자 — 적용법을 정하는 기준

예규는 이 항목을 그냥 “사망일자”라고 쓰지 않고 “사망일자(적용법 확인)”라고 적었습니다. 사망한 날이 언제냐에 따라 적용되는 법령 자체가 달라지기 때문입니다. 아래에서 따로 다룹니다.

③ 상속인의 범위

신청서에 적힌 사람들이 상속인 전부가 맞는지를 봅니다. 여기서 가장 많이 걸립니다. 가족관계증명서만으로는 부족합니다.

가족관계등록제도는 2008년 1월 1일부터 시행되었습니다. 그 이전에 혼인 · 분가 · 입양 등으로 호적에서 빠져나간 자녀는 가족관계증명서에 나타나지 않습니다. 그래서 예규 제10조는 가족관계증명서와 함께 구 호적법상 제적등본(전적 전 제적등본 포함)과 친양자입양관계증명서를 반드시 붙이도록 하고 있습니다. 이 서류들로 누락된 직계비속과 대습상속 발생 여부까지 확인합니다.

④ 상속방법 — 법정상속인가 협의분할인가

법정상속분대로 가는지, 상속인들이 협의분할을 했는지, 가정법원의 조정분할 · 심판분할을 거쳤는지에 따라 등기원인 문구와 첨부서면이 전부 달라집니다. 협의분할이라면 상속인 전원이 참여한 분할협의서와 전원의 인감증명이 추가로 필요합니다.

사망일자가 왜 그렇게 중요한가

상속은 사망한 날 시행되고 있던 법에 따라 결정됩니다. 우리 상속법은 크게 두 번 바뀌었고, 그에 따라 신청서에 적는 등기원인 문구도 달라집니다. 예규 제8조 제1항 제1호가 이를 정하고 있습니다.

상속개시일(사망일)	등기원인 문구	비고
1959. 12. 31. 이전	호주상속 또는 유산상속	구관습법이 적용됩니다
1960. 1. 1. ~ 1990. 12. 31.	재산상속	제정 민법 시기입니다
1991. 1. 1. 이후	상속	현행 상속분 규정이 적용됩니다

협의분할을 했다면 “협의분할에 의한 상속”, 가정법원의 조정 또는 심판을 거쳤다면 “조정분할에 의한 상속” · “심판분할에 의한 상속”으로 적습니다.

보정이 자주 나오는 네 지점

위 네 가지 심사 항목에 그대로 대응합니다. 접수 전에 이 네 가지만 다시 확인해도 대부분 걸러집니다.

	보정 사유	미리 준비할 것
1	등기부상 소유자 주소와 제적등본 · 주민등록상 주소가 다름	피상속인의 말소자 주민등록초본(주소 변동 전부 포함)
2	제적등본을 빠뜨려 상속인 누락 의심이 남음	전적 전 제적등본까지 신분 변동이 이어지도록 발급
3	등기원인 연월일을 협의서 작성일로 기재	연월일은 사망일로 통일
4	상속인별 지분을 적지 않음	지분이 모두 같더라도 각자 지분을 반드시 기재(제8조 제3항)

예규 원문 (제1조 ~ 제3조)

다음 장

제2장에서는 등기 자체가 없는 미등기 부동산을 상속받았을 때 밟는 소유권보존등기를 다룹니다. 전체 목차는 아래에서 보실 수 있습니다.

상속등기 실무 기준 목차 보기 →

출처 · 「상속등기에 관한 업무처리지침」 등기예규 제1871호(2026. 3. 18. 개정, 2026. 3. 18. 시행) — 대법원 사법정보공개포털
본 문서는 일반적인 정보 제공을 위한 것이며, 개별 사건의 법률 자문을 대신하지 않습니다.