Q. 상속 주택의 신규 임대차 계약 시 주의점은?

부모님 사망 후 상속등기를 마치기 전에 고인 소유 주택이나 상가에 새로운 임대차 계약을 체결하거나 보증금을 조율할 때 주의사항입니다.

민법 제265조에 따라 공유물의 관리 행위인 임대차 계약은 지분의 과반수로 결정해야 합니다. 이는 대법원이 일관되게 인정하는 원칙으로, 상속등기 전이라도 법정상속지분의 과반수를 가진 상속인들이 계약을 체결해야 임차인에게 정당한 효력이 미칩니다(대법원 1962. 4. 4. 선고 62다1 판결, 대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다569 판결 등). 여기서 과반수란 지분의 2분의 1을 초과하는 경우를 말하며, 지분이 정확히 2분의 1이면 과반수에 해당하지 않는다는 점을 주의해야 합니다.

과반수 지분을 충족하지 못한 상속인이 단독 또는 소수 상속인들만의 동의로 체결한 임대차 계약은 나머지 상속인에 대해서는 무효인 계약이 되고, 이 경우 계약에 참여하지 않은 상속인은 공유물의 보존행위로서 임차인을 상대로 명도나 인도를 청구할 수 있습니다. 반대로 과반수 지분을 가진 상속인들은 다른 상속인과 사전 협의가 없었더라도 단독으로 계약을 체결할 수 있습니다.

임대 보증금은 상속인 전원의 동의 하에 분할하거나 공동 명의로 보관해야 추후 분쟁을 피할 수 있습니다. 특히 임대차 계약이 유효하게 체결되었더라도, 보증금 반환 채무는 상속인들이 지분에 따라 부담하는 것이 원칙이므로 이 부분도 미리 정리해 두는 것이 바람직합니다.