부동산 소유자가 사망하면 상속인 명의로 소유권을 이전해야 합니다.
여러 상속인 중 특정 1명 명의로 이전하거나, 협의된 비율로 공동 이전하려면 '협의분할에 의한 상속등기' 절차를 밟아야 합니다.
이 글에서는 요건과 필요 서류를 단계별로 안내합니다.
상속재산 분할협의서 작성
협의상속등기를 신청하려면 공동상속인 전원의 합의가 필수입니다. 단 1명이라도 동의하지 않거나 서류를 제공하지 않으면 협의상속등기 자체를 진행할 수 없고, 민법에 규정된 상속지분대로 상속등기를 해야 합니다.
이 절차의 서류의 핵심은 전원 합의를 증명하는 "상속재산분할협의서"이며, 원칙적으로 상속인 전원이 인감도장을 날인하고 "인감증명서"를 첨부해야 합니다. 인감도장이 없는 상속인은 "본인서명사실확인서"로 인감증명서를 대체할 수 있습니다
다만 협의서가 공정증서로 작성되었거나 공증인에게 서명·날인 사실을 인증받은 경우에는 공정증서 정본을 제출하므로 인감증명서의 첨부가 필요없습니다.
공동상속인 전원의 필수 서류 목록
등기소에 제출해야 하는 서류는 다음과 같습니다.
상속재산분할협의서: 상속인 전원 인감도장 날인(또는 공증 시 생략 가능)
인감증명서: 상속인 전원 각 1통(발급일로부터 3개월 이내, 또는 본인서명사실확인서로 대체)
기본증명서·가족관계증명서: 피상속인 및 상속인 전원
혼인관계증명서·입양관계증명서·친양자입양관계증명서: 피상속인의 것만
말소자초본: 피상속인 것만
제적등본: 피상속인의 출생부터 사망까지 전 이력 확인용
주민등록등본 또는 초본: 상속인 전원
취득세 납부 영수증: 등기 신청 전 시·군·구청에서 취득세 납부 후 첨부
토지대장·건축물대장: 상속 대상 부동산
취득세 신고·납부 기한은 상속개시일(사망일)이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내입니다(외국에 주소를 둔 상속인이 1명이라도 있으면 9개월).
이 기한 내에 협의분할을 마치고 등기까지 완료하면 정상적인 상속 취득세율이 적용되지만, 기한을 넘긴 뒤 협의분할(재협의분할 포함)로 법정상속분을 초과해 취득하는 부분에는 증여로 보아 증여세율의 취득세가 부과되므로 주의해야 합니다.
미성년자 상속인이 포함된 경우
상속인 중 미성년자가 있고 친권자(부모)도 동시에 상속인이라면 이해 상반 문제가 발생합니다.
이때 친권자는 미성년 자녀를 대리해 상속재산분할협의서에 날인 또는 서명할 수 없으며, 가정법원에 특별대리인 선임을 별도로 신청해야 합니다.
판례상 친권자가 상속재산을 전혀 취득하지 않기로 하는 경우라도, 상속포기를 하지 않은 이상 협의분할 행위 자체가 이해상반행위로 간주되어 특별대리인 선임이 필요합니다(대법원 1994. 9. 9. 선고 94다6680 판결).
미성년 자녀가 여러 명이면 특별대리인 1인이 모두를 대리할 수 없고, 자녀마다 각각의 특별대리인을 선임해야 합니다.
선임 청구는 미성년 자녀의 주소지 관할 가정법원에 하며, 특별대리인 선임 심판청구서, 피상속인·미성년 자녀·친권자의 가족관계증명서·기본증명서, 특별대리인 후보자의 가족관계증명서 및 인감증명서(또는 본인서명사실확인서), 상속재산분할협의서(안) 등을 함께 제출합니다.
특별대리인이 선임된 후에는 그가 미성년자를 대리해 협의서에 날인하고 인감증명서를 첨부해야 등기 신청이 가능합니다.
상속인 중 행방불명·해외 거주자가 있는 경우
공동상속인 중 일부가 해외로 이민 갔거나 행방불명되어 연락이 끊긴 경우, 전원 날인이 불가능하므로 협의상속등기를 그대로 진행할 수 없습니다.
행방불명의 경우: 가정법원에 부재자 재산관리인 선임을 신청해 관리인이 협의에 참여하게 하거나, 실종선고 절차를 밟는 방법이 있습니다.
해외 거주자의 경우: 해당 국가 한국 대사관·영사관에서 서명공증(재외공관 인증)을 받거나, 현지 공증인의 공증에 아포스티유(또는 영사확인)를 받아 인감증명서를 대체할 수 있습니다. 이 경우 취득세 신고·납부 기한도 6개월이 아닌 9개월로 연장됩니다.
협의 자체가 불가능한 경우: 우선 법정상속 비율대로 지분등기를 마친 후, 법원에 상속재산분할 심판 청구 소송으로 해결하는 방법을 검토해야 합니다. 이후 신고기한을 넘겨 재협의분할을 하면 초과 취득분에 증여세율의 취득세가 부과될 수 있다는 점도 함께 고려해야 합니다.
어느 경우든 절차가 복잡하고 기간이 길어질 수 있으므로, 법무사의 조력을 받아 신속하게 대처하는 것이 바람직합니다.