멀리 있는 상속 부동산, 굳이 그곳 등기소까지 가야 할까?
지방에 계신 부모님이 돌아가시면서 시골 집이나 토지를 상속받게 되는 경우가 있습니다.
예를 들어, 울산에 거주하는 자녀가 제주도에 있는 부모님의 집을 상속받았다면 지금까지는 어떻게 해야 했을까요?
부동산 등기는 원칙적으로 '부동산 소재지를 관할하는 등기소'에서만 신청할 수 있었습니다.
따라서 직접 제주도에 있는 등기소까지 먼 길을 찾아가거나, 현지 법무사에게 위임하여 별도의 비용을 지불해야 하는 번거로움이 있었습니다.
하지만 이러한 불편함이 획기적으로 줄어들었습니다. 바로 2025년 1월 31일부터 시행된 「상속·유증 사건의 신청 및 처리에 관한 업무처리지침(대법원등기예규)」 덕분인데요.
이번 칼럼에서는 상속인들의 편의를 크게 높여줄 '상속·유증 등기 관할 특례제도'의 핵심 내용을 정리해 드립니다.
1.관할 특례란 무엇인가요?
등기 관할 특례란, 부동산이 있는 지역의 관할 등기소가 아니더라도 전국 어느 등기소에서나 등기를 신청할 수 있도록 허용하는 제도입니다.
대법원의 이번 제정예규안은 부동산등기법(제7조의3)에 따라 상속 및 유증(유언에 의한 증여) 사건에서 관할 특례가 적용되는 구체적인 유형과 처리 절차를 명확히 규정하고 있습니다. 이에 따라 상속인들은 꼭 부동산 소재지까지 가지 않더라도 가까운 등기소를 방문해 편리하게 상속 등기를 신청할 수 있게 되었습니다.
2.어떤 등기에 적용되나요? (적용 대상)
이 특례는 모든 상속·유증 관련 등기에 무조건 적용되는 것은 아니며, 예규에서 지정한 아래의 특정 등기 유형에 한해 적용됩니다.
-상속으로 인한 소유권이전등기: 가장 일반적인 상속등기입니다.
-상속등기 완료 후의 경정·말소등기: 법정상속분에 따라 등기를 마친 후, 상속인 간 협의분할(조정·심판분할 포함)을 거쳐 상속등기를 경정(수정)하는 경우
-협의분할 상속등기를 마친 후 그 협의를 해제하고 재분할하여 경정하는 경우
-상속포기신고 수리 심판이나 협의분할 취소 재판이 있어 상속등기를 경정하는 경우
-상속인이 전부 교체되어 기존 상속등기를 말소하고 새로운 상속인이 단독 신청하는 경우
-유증으로 인한 소유권이전등기: 포괄유증(재산 전체 또는 비율 지정)과 특정유증(특정 재산 지정) 모두 해당합니다. 상속등기를 거치지 않고 수증자 명의로 직접 신청할 수 있으며, 이미 상속등기가 완료된 상태라도 이를 말소하지 않고 유증을 원인으로 한 이전등기를 신청할 수 있습니다.
-채권자 대위신청: 상속인의 채권자가 대위하여 위의 등기들을 신청하는 경우에도 동일하게 적용됩니다.
3.적용되지 않는 '예외'는 무엇인가요?
편리한 제도이지만, 아래의 경우에는 관할 특례가 적용되지 않으므로 반드시 원래의 부동산 관할 등기소를 이용해야 합니다.
-소유권보존등기: 상속인이나 포괄수증자가 최초로 소유권을 등기부등본에 올리는 소유권보존등기
-소유권 이외의 권리이전등기: 전세권, 임차권, 저당권 등 소유권이 아닌 권리를 상속·유증을 원인으로 이전하는 등기
-관공서 촉탁 등기: 세금 체납으로 인한 압류등기 촉탁이나, 토지 수용으로 인한 이전등기 촉탁 시 상속인을 갈음하여 진행하는 등기 등
4.알아두어야 할 실무 및 행정 절차
-신청서 기재: 등기 신청서를 작성할 때 신청서 상단에 반드시 “법 제7조의3에 의한 신청”임을 표시해야 한 곳의 등기소에 신청할 수 있습니다.
-보정과 취하: 신청서에 잘못 적은 부분을 고치거나(보정) 신청을 취하할 때는 처음 등기를 접수했던 그 등기소에서 처리할 수 있습니다.
-경정등기 신청: 등기가 이미 마쳐진 후 오류를 바로잡기 위한 경정등기를 신청할 때는 실제 등기 사무를 처리했던 등기소에 접수해야 합니다. (단, 단순 오기나 누락이 명백한 경우에는 원래 관할 등기소의 등기관도 직권으로 고칠 수 있습니다.)
5.상속인의 부담을 덜어주는 반가운 변화
그동안 멀리 떨어진 지역의 부동산을 상속 받을 때마다 겪어야 했던 시간적, 경제적 번거로움이 관할 특례 제도를 통해 크게 해소될 수 있고, 지금도 실무에서는 많이 이용되고 있는 제도입니다.
2025년 1월 31일 시행된 관할 특례 저희 법무사도 특례인 것 같습니다.^
글 작성자: 대표 법무사 여환동
글 작성일: 2026년 6월 25일