한정승인을 고려중인데, 어머니가 돌아가기시 전 거주하던 어머니 명의 전세집이 있습니다.
임대인이 보증금을 돌려주겠다는데 받아도 되나요?" 받아도 되는 것인지, 받으면 단순승인이 되는 건 아닌지 불안해 하실 수 있습니다.
오늘은 한정승인 절차에서 임대차보증금 수령 시기와 관련한 쟁점에 대해서 얘기해 보려 합니다.
임대차보증금은 '적극재산'이다
피상속인이 임차인으로 있었다면, 임대인에게 돌려받을 임대차보증금 반환채권은 상속재산 중 적극재산에 해당합니다. 이 채권은 상속이 개시되는 순간 상속인들에게 포괄적으로 승계되어, 한정승인 상속인도 이 보증금을 돌려받을 권리가 있으며, 이를 수령하는 것 자체는 문제가 없습니다.
그러나 언제, 어떻게 받느냐?
언제 받는지에 따라 법적 결과가 달라지는데, 이것이 오늘 칼럼의 핵심입니다.
한정승인 심판 수리 전에 보증금을 수령하면?
한정승인 심판이 수리되기 전에 임대차보증금을 수령하는 행위는 상속재산을 처분한 것으로 볼 수 있습니다. 민법 제1026조 제1호는 "상속인이 상속재산을 처분한 경우"를 법정단순승인 사유로 규정하고 있습니다. 즉, 한정승인 신청을 했더라도 심판이 수리되기 전에 보증금을 받아서 사용하면 단순승인으로 간주되어 피상속인의 채무 전부를 고유재산으로 변제해야 하는 최악의 결과가 생길 수 있습니다.
다만 대법원은 "단순히 보증금을 수령한 행위"만으로는 처분행위에 해당하지 않을 수 있다고 보는 입장도 있습니다. 그러나 수령한 보증금을 자신의 생활비나 다른 용도로 소비하면 처분행위로 인정될 가능성이 높기 때문에, 한정승인 심판이 수리되기 전에는 보증금을 수령하지 않는 것이 가장 안전한 방법인 것이 원칙인 것입니다.
한정승인 심판 수리 후에 수령하면?
한정승인 심판이 수리된 후에 보증금을 수령하는 것은 정당한 상속재산의 회수입니다. 이 자체는 아무런 문제가 없습니다.
단, 수령한 보증금은 상속재산이므로 반드시 채무 청산에 사용해야 하고, 자신의 고유재산과 섞어 쓰거나 임의로 소비해서는 안 됩니다.
또 다른 쟁점: 임대차 계약 해지와 주택 인도
보증금을 돌려받기 위해서는 임대차 계약을 해지하고 주택을 임대인에게 인도해야 합니다. 이 과정에서 다음 사항을 주의해야 합니다.
- 임대차 계약 해지 통보
피상속인 사망으로 임대차 계약이 자동 종료되는 것은 아니므로, 상속인이 임대인에게 계약 해지 의사를 명시적으로 통보해야 합니다.
이때 한정승인 사실과 자신이 상속인임을 알리고, 보증금 반환을 공식적으로 청구하는 내용증명을 발송해 두는 것도 좋습니다.
- 주택 내 유품 정리
주택을 임대인에게 인도하려면 피상속인의 유품을 먼저 정리해야 합니다.
그런데 유품을 처분하거나 폐기하는 행위도 이론적으로 상속재산 처분 행위가 될 수 있습니다.
그러나 특히 한정승인 심판이 수리되기 전이라도, 명백히 가치 없는 생활용품(의류, 생활잡화 등)을 정리하는 정도는 처분행위로 보지 않는 것이 일반적이지만, 골동품·귀금속·현금 등 가치 있는 물건은 반드시 목록을 작성하고 임의로 처분하지 않아야 합니다.
- 보증금과 미납 임대료·관리비 정산
임대인이 보증금에서 연체 임대료나 관리비를 공제하려는 경우, 공제 금액의 적정 여부를 확인해야 합니다.
다만 상속인이 망자가 사망하기전 임대인과 어떤 금전관계가 있었는지 정확히 파악하는 것은 불가능하므로, 임대인의 의견을 최대한 존중해 수용하면서 한정승인 절차를 진행해야 절차가 수월해 집니다.
어차피 한정승인자는 상속재산의 한도 내에서만 책임지므로, 보증금을 초과하는 채무는 부담하지 않아도 되기 때문입니다.
실무적 권고 사항
한정승인 절차에서 임대차보증금을 가장 안전하게 처리하는 방법을 정리하면 다음과 같습니다.
- 한정승인 심판 수리 전에는 보증금을 수령하지 않는다. 임대인에게 "현재 한정승인 절차 중"임을 알리고 심판 수리 후 정산할 것을 협의해 둔다.
- 심판 수리 후 임대인에게 수리 심판문 사본을 제시하고, 공식적으로 보증금 반환 절차를 진행한다.
- 수령한 보증금은 별도 계좌에 보관하고, 채무 청산 용도 외에는 사용하지 않는다.
- 보증금 수령 및 정산 내역은 모두 서면으로 기록하여 추후 채권자가 문제를 제기할 경우에 대비한다.
- 보증금이 채무액보다 적다면 보증금 전액을 채권자 안분 변제에 사용해야 하므로, 청산 순서를 사전에 파악해 두어야 한다.
- 임대인으로 부터 임대차보증금 잔액확인서를 받아 한정승인 적극재산 소명자료로 활용하는 것도 좋은 방법이다.
마치며
임대차보증금은 상속재산 중 가장 빠르게 현금화할 수 있는 자산인 만큼, 자칫 서두르다가 단순승인으로 간주되는 실수를 범하기 쉽습니다. 한정승인 심판을 받기 전까지는 상속재산에 손대지 않는 것이 원칙이며, 심판 수리 후에도 반드시 채무 청산 목적으로만 사용해야 한정승인의 보호를 온전히 받을 수 있습니다.